Vyplatí se stále koupit investiční nemovitost na hypotéku?

16.01.2017

Byty od roku 2005 v průměru podražily o 77% a ceny stále rostou. Co bude dál? Kde je hranice? Je nějaká? Vyplatí se stále koupit investiční nemovitost?

Skoro každý den mi jsou kladeny 2 otázky: ,,Kdy půjdou ceny nemovitostí dolů" a ,,Jaký předpokládáte vývoj úrokových sazeb u hypoték?".

Měl jsem možnost na toto téma strávit mnoho času s analytiky jednotlivých bank a shrnuli jejich názory, tak téměř všichni předpokládají, že díky novému spotřebitelskému zákonu, který vstoupil v platnost 1.12.2016, bude náročnější pořízení nemovitosti a to i s ohledem na úhradu daně z nabytí nemovitosti (4%), kterou od 1.11.2016 platí kupující. Nároky na vlastní prostředky se výrazně zvýšily oproti minulému roku, kdy bylo ještě možné získat 100% hypotéku. Díky tomu by se na nemovitostním trhu měla snížit kupní síla, což by znamenalo, že u převážné většiny nemovitostí by mělo dojít ke snížení cen, aby si našly svého kupce. Toto se však neděje a naopak ceny stále rostou. Dle mých informací i ČNB předpokládá stagnaci cen a jejich postupné snižování.

Vnímám, že mnoho prodávajících se při tvorbě ceny nemovitosti inspiruje ve veřejné inzerci a to posouvá hranice za 1m2 stále výše. Nicméně je příliš krátká doba na hodnocení dopadů nového zákona a uvidíme zdali nižší úvěrůschopnost pomůže k ochlazení rostoucího trendu.

Vyplatí se i v této situaci pořizovat investiční nemovitost?

Vzhledem k aktuálnímu trendu rostoucích cen je obtížnější takovou nemovitost najít, ale jde to! Dlouhodobě se dá říci, že by investiční nemovitost měla ročně zhodnotit Vaše prostředky v průměru od 3-6% ročně ( nezapočítává se zde vzrůstající hodnota nemovitosti, náklady na údržbu, daně a poplatky ). Pokud disponujete hotovostí, jistě Vám jsou známy úroky na spořících účtech, které se nyní pohybují od 0,1% - 1,1% a proto vnímám investici do realit jako ideální uložení prostředků.

Pokud hotovost nemáte, přichází na řadu hypotéka. Při tomto způsobu financování investičního bytu je samozřejmě několik úhlů pohledů. Zaměřím se především na dva a to: očekávání investora a likviditu investice. Nejčastěji se setkávám s dvěma názory.

1. Očekávám, že mi bude nemovitost vydělávat několik tisíc korun měsíčně..

- v tomto případě se doporučuji porozhlédnout po nemovitosti v menších městech, kde se pořizovací hodnota nemovitosti pohybuje ve statisících a nájemné Vám ve většině případů pokryje hypotéku a ještě získáte zajímavý měsíční obnos navíc. Musíte si však uvědomit jedno riziko: Kdo bude bydlet v mé nemovitosti? Kdo je ideální nájemník? S kým se chcete dlouhodobě setkávat? Je to přece jen investice na 10-20-30 let.

2. Neočekávám měsíční zisk, ale pokrytí měsíční splátky hypotéky nájemným.

- zde je již možné hledat byt i ve větších městech, kde bude vyšší cena pořizované nemovitosti, ale i nájemné a požadavky banky na Vaši bonitu. Můžeme předpokládat, že i kvalita nájemníka bude vyšší a s tím jsou spojené i menší potíže v průběhu nájmu. Můj osobní názor je, že zde bychom měli uvažovat tak, že se nemovitost zaplatí "sama" za 30 let a je to jedna z forem zajištění se na stáří. Musíme si však uvědomit, že je nutné mít finanční rezervy, které použijeme při neobsazených měsících ( vzhledem k vyšší splátce ). Pokud budete kupovat nemovitost v centru města, je pravděpodobnější, že sehnat nového nájemníka nebude časově náročné a cena nemovitosti poroste dlouhodobě rychleji, nežli v okrajové části města. Velkou výhodou je likvidita, nemovitost v centru či širším centru prodáte většinou snadněji.

Ano, vyplatí se financovat investiční nemovitost hypotečním úvěrem, ale není to již tak výhodné jako např. před dvěma lety, kdy ceny nemovitostí byly podstatně níže a nemovitostí bylo v nabídkách mnohem více. Tak tedy hledat, hledat a hledat!

Vývoj úrokových sazeb?

Od 1.12.2016 dochází k postupnému zdražování úrokových sazeb. Před pěti lety byla standardní sazba od 5-5,5%. Před novelou zákona se pohybovaly sazby v průměru okolo 1,79% a nyní jsme přibližně o půl procentního bodu výše ( zaleží na délce fixace a výši vložených vlastních zdrojů ).

Myslím si, že "hypoteční dno" máme za sebou a sazby budou postupně vyšší a vyšší. Nicméně si musíme uvědomit, že peníze za 2-3% ročně, jsou stále velmi levné peníze a není důvod k panice. Novela zákona také přinesla mnoho dobrých zpráv pro klienty, kteří chtějí využívat mimořádných splátek nebo potřebují v průběhu fixace nemovitost prodat.

Ale k tomuto tématu až příště...

Marek Svoboda